Costos ocultos al vender tu casa en México

Descubre el impacto del tipo de cambio al vender tu casa en México. ¡Prepárate para entender tus obligaciones fiscales en pesos!

Uno de los ‘costos ocultos’ de vender tu casa en México podría estar en el ‘efecto del tipo de cambio’, porque las obligaciones fiscales cuando vendes se calculan en pesos mexicanos y no tienen en cuenta los cambios en las tasas de cambio de divisas extranjeras entre la fecha de compra y la fecha de venta.

Los precios pueden acordarse en dólares estadounidenses, pero los montos oficiales se documentan en pesos mexicanos

En muchas ciudades y pueblos de México, los precios de las casas se cotizan en pesos mexicanos cuando se ofrecen al mercado en venta. Sin embargo, en algunos lugares, y especialmente en Los Cabos, Puerto Vallarta, San Miguel de Allende, Ajijic/Chapala y Cancún/Riviera Maya, a menudo se pueden ver los precios de las casas cotizados en dólares estadounidenses.

Aunque la transacción de venta puede anunciarse (y acordarse entre las partes) en dólares estadounidenses o alguna otra moneda extranjera, el monto a pagar para cerrar la transacción se documentará en pesos mexicanos y la escritura expresará ese monto al tipo de cambio vigente en la fecha de cierre.

Cuando vendas la propiedad, todas las ganancias de capital se calcularán únicamente en pesos mexicanos y, por lo tanto, los cambios en el tipo de cambio pueden influir en tu responsabilidad fiscal expresada en una moneda extranjera.

El ‘efecto del tipo de cambio’ al momento de vender

La mejor manera de entender el ‘efecto del tipo de cambio’ es a través de un ejemplo.

Supongamos que acordaste comprar una casa en México por un valor en pesos equivalente a 500,000 dólares estadounidenses hace años, cuando había 10 pesos por dólar:

tu escritura muestra un valor de venta de 5 millones de pesos;
si acuerdas vender la casa hoy por los mismos 500,000 dólares estadounidenses (con alrededor de 20 pesos mexicanos por dólar), el equivalente en pesos del valor de venta se acerca a los 10 millones de pesos, creando una “ganancia de capital” efectiva de 5 millones de pesos en la propiedad;
por lo tanto, en esta situación, aunque no hayas obtenido ninguna ganancia en términos de dólares estadounidenses, has obtenido una ganancia de capital en términos de pesos mexicanos y tienes la obligación de pagar impuestos sobre la ganancia de pesos cuando vendas.

Si el valor de mercado de tu casa se ha duplicado en ese mismo período de tiempo y acuerdas venderla por un millón de dólares:

el precio de venta se calculará y documentará en aproximadamente 20 millones de pesos, creando una ganancia de capital de alrededor de 15 millones de pesos (20 millones de pesos menos 5 millones de pesos);
en esta situación, tu ganancia en términos de dólares estadounidenses es de 500,000 dólares (10 millones de pesos, a 20 pesos por cada dólar estadounidense); sin embargo,
tu ganancia de capital se calcula en pesos mexicanos, sobre alrededor de 15 millones de pesos, lo que equivale a aproximadamente 750,000 dólares estadounidenses;
lo que significa que tu ganancia de capital se calcula sobre una suma que es aproximadamente un 50% más alta que tu ganancia de capital en términos de dólares estadounidenses.

Existen deducciones fiscales valiosas disponibles para residentes

Si eres residente en México y tienes un identificación fiscal aquí, es posible que puedas aprovecharte de algunas exenciones y deducciones fiscales valiosas que pueden reducir o eliminar cualquier responsabilidad de impuestos sobre la ganancia de capital, pero no puedes evitar el efecto de la “ganancia de capital” expresada en pesos provocada por el efecto del tipo de cambio cuando el valor de venta se basó en dólares estadounidenses.

Ten esto en cuenta cuando estés listo para vender si compraste una casa en México negociada utilizando un valor en dólares estadounidenses, porque tus responsabilidades fiscales siempre se calculan sobre los montos documentados en la escritura en pesos mexicanos, no en el equivalente en moneda extranjera.