Inversión Inmobiliaria: Propiedad Fraccionada en México

Descubre cómo invertir en propiedades con bajo capital: la propiedad fraccionada en México. Una forma de compartir la propiedad y sus costos.

La propiedad fraccionada en México: una forma de inversión inmobiliaria

Si deseas ser dueño de una propiedad física en México pero no cuentas con suficiente capital y no quieres pedir un préstamo, puedes considerar la propiedad fraccionada como una forma de invertir en una propiedad.

La propiedad fraccionada también se puede utilizar cuando deseas incorporar una propiedad a un proyecto empresarial o comunitario compartiendo su propiedad entre dos o más partes.

Este artículo describe la estructura de la propiedad fraccionada y describe las situaciones típicas en las que se realiza este tipo de arreglo de propiedad.

La estructura de la propiedad fraccionada

La propiedad fraccionada es diferente a otros tipos de transacciones inmobiliarias, por lo tanto:

No es un tiempo compartido: La propiedad fraccionada es muy diferente a los tiempos compartidos porque, a diferencia de los contratos de tiempo compartido, los compradores son propietarios de un porcentaje (una fracción) de la propiedad física a través de un fideicomiso de propiedad especial.

La propiedad es copropiedad: Por ejemplo, una propiedad con un precio de venta de 5 millones de pesos podría ser adquirida por 10 personas a un costo de 500,000 pesos cada una. El título de la propiedad se mantiene en un fideicomiso que se divide legalmente en 10 partes, con cada propietario teniendo 1 parte (una fracción del 10%) del fideicomiso y, por extensión, de la propiedad física.

La propiedad es compartida: Los propietarios son conjunta y solidariamente responsables de los costos de mantenimiento y administración de la propiedad, así como de los impuestos y los servicios públicos asociados a la propiedad, por ejemplo, las cuotas de la asociación de propietarios.

La fracción de propiedad se puede transferir: Por lo general, los propietarios en un arreglo de propiedad fraccionada pueden vender o transferir su parte como lo harían con cualquier otro activo, pero es importante revisar las cláusulas y convenios asociados para conocer las reglas sobre la transferencia y disposición de las partes.

¿Quién compra una fracción de propiedad y cómo funciona?

Comprar una propiedad en copropiedad o “fracción” puede ser útil en ciertas circunstancias. Estos arreglos pueden formarse de manera privada entre individuos utilizando un fideicomiso de propiedad especial (y convenios relacionados) redactado por un notario público. Algunas empresas se especializan en este campo, aunque siempre debe participar un notario público para garantizar la integridad de la estructura legal.

Fideicomiso de propiedad y contrato

Una vez adquirida, la escritura de la propiedad se coloca en una forma de “fideicomiso de propiedad” en la que cada parte tiene una parte de dicho fideicomiso.

Existen convenios en el contrato entre las partes que estipulan las reglas para el uso de la propiedad y cómo se deben dividir y pagar los costos de mantenimiento y otros cargos entre los accionistas, incluidas las tarifas anuales para mantener el fideicomiso.

Los accionistas generalmente tienen libertad para vender o transferir sus partes a quien deseen; aunque algunos convenios pueden estipular ciertos términos y condiciones para asegurarse de que los demás accionistas estén satisfechos con el posible comprador o la otra persona que heredará las partes.

En algunos casos, un accionista existente puede comprar las partes de otros y aumentar así su posición general en la propiedad. En otros casos, una de las partes puede comprar todas las partes y convertirse efectivamente en el único propietario del fideicomiso, y por lo tanto, ser el dueño de toda la propiedad.

Uso y gestión de la propiedad

El uso de la propiedad generalmente se divide en base al tiempo (semanas por año, por accionista), y los periodos de alta demanda, como las vacaciones de verano, Navidad y Año Nuevo y Semana Santa, se sortean o se colocan en un sistema de rotación anual.

Normalmente existen reglas sobre si los accionistas pueden subarrendar o rentar sus semanas asignadas a terceros, ya sea de forma no comercial o comercial.

Las partes mismas pueden acordar rentar la propiedad de forma comercial durante algunas semanas del año utilizando mercados en línea, y acordar entre ellos mismos cómo se gestionará esto.

Ejemplos de situaciones de propiedad fraccionada

La propiedad fraccionada no es adecuada para todas las circunstancias, pero puede ser útil en otras. Aquí hay algunos ejemplos:

Capital insuficiente: La propiedad fraccionada es popular cuando las partes involucradas tienen algunos ahorros y desean invertir en una propiedad física, pero no tienen suficientes ahorros individualmente para comprar una casa completa, o no quieren asumir la responsabilidad total de ser dueños de una segunda casa, compartiendo así los costos de compra y mantenimiento con otros. Es importante conocer y confiar en las demás partes involucradas en el arreglo de copropiedad.

Es un esfuerzo comunitario para comprar una casa más grande: Familias que viven en la misma localidad, o un grupo de amigos o vecinos, pueden unirse para comprar una casa más grande cerca de un resort playero u otra área de belleza natural que todos conocen y disfrutan, para utilizarla en vacaciones sin tener que pagar tarifas de hotel.

Dividir una propiedad entre miembros de la familia: Una familia puede colocar una propiedad en un fideicomiso y dar fracciones a los miembros de la familia. Esto es una forma de planificación sucesoria.

Comprar una propiedad grande para emprender un negocio o un proyecto comunitario: Si necesitas una propiedad grande para algún emprendimiento empresarial (por ejemplo, un spa, hotel o centro de retiro), una propiedad residencial grande puede ser adquirida entre los socios del negocio (u otros patrocinadores) y las fracciones del fideicomiso serán otorgadas a los inversores que aporten dinero para comprar la propiedad.

La importancia del notario público

Recomendamos que todos los asuntos relacionados con la compra, transferencia o venta de una propiedad fraccionada se realicen con el respaldo de un notario público para garantizar que el fideicomiso, así como sus convenios y contratos asociados, sean legalmente sólidos y válidos.