Cuando estás buscando una propiedad para comprar en México, y cuando tienes una propiedad que quieres vender en México, desarrollar una buena relación con un agente inmobiliario local puede ayudarte a tener una comprensión más amplia del mercado actual y sus servicios pueden ayudarte a través de las etapas de la transacción.

Comprando una propiedad en México utilizando un agente inmobiliario

Cuando estás buscando una propiedad para comprar en México, desarrollar una buena relación con un agente inmobiliario local puede ayudarte a tener una comprensión más amplia del mercado actual y sus servicios pueden ayudarte a través de las etapas de la transacción.

Parte del equipo profesional que necesitas

El agente inmobiliario y la agencia con la que trabajan son parte del equipo profesional al que acude la mayoría de las personas cuando quieren comprar una propiedad en México. Un buen agente estará bien establecido localmente y tendrá experiencia y contactos que probablemente tú no tengas y que te resultaría difícil adquirir en poco tiempo.

Encontrar un agente inmobiliario de confianza e invertir tiempo en cultivar una buena relación laboral con esa persona te dará acceso a conocimientos locales, experiencia y conocimiento del mercado que te resultaría difícil obtener sin la ayuda de un agente.

El conocimiento local es clave para una buena inversión

Cuando busques un profesional inmobiliario que pueda ayudarte a encontrar tu hogar ideal o propiedad de inversión en México, busca un agente que tenga un excelente conocimiento del área local en la que estás comprando.

Idealmente, el agente debería tener varios años de experiencia en el negocio y vivir y trabajar en el área que representa (los mejores siempre lo hacen). Deberían tener un conocimiento profundo de la localidad y sus vecindarios, e idealmente también deberían ser propietarios de una casa en la localidad. La mayoría de los agentes que interactúan con compradores extranjeros en México son bilingües (inglés y español), y algunos son polilingües.

Tu gerente de proyectos e intérprete

Como mencionamos en un artículo relacionado sobre el trabajo de los agentes inmobiliarios, las transacciones de propiedades en México inevitablemente involucran la comunicación entre las partes interesadas, y conllevan una cantidad sustancial de papeleo, así como procesos legales específicos que deben seguirse para completar la venta de manera ordenada.

Tu agente inmobiliario ganará su comisión negociando con el vendedor en tu nombre, explicándote los aspectos clave del proceso, interactuando a través de una serie de complejas comunicaciones y realizando la gestión de proyectos detallada necesaria para completar la compra de tu casa en el menor tiempo posible.

Si no hablas suficiente español, ellos te explicarán las cosas en inglés y se comunicarán con las demás partes en español.

Apoyo local a largo plazo

Un buen agente inmobiliario puede convertirse en un aliado a largo plazo, e incluso en un amigo local. Conocer a tu agente local y desarrollar una relación puede ser útil a medida que evolucionan tus situaciones de vida en México.

Por ejemplo:
– Si decides alquilar tu casa, el agente podría ayudarte a encontrar inquilinos.
– Si tienes amigos o familiares que quieren mudarse a México, la persona puede ayudarles en su búsqueda.
– Cuando decidas vender tu casa, podrán asesorarte nuevamente y ayudarte a encontrar un comprador.

Así, un buen agente inmobiliario puede ser una asociación a largo plazo que brinde apoyo y asesoramiento de manera continua mientras vives en México.

Vendiendo una propiedad en México utilizando un agente inmobiliario

Si ya tienes una propiedad en México, es posible que en algún momento quieras o necesites vender tu casa, y es posible que busques los servicios de una agencia inmobiliaria (y su agente) para comercializar y vender la propiedad por ti.

¿Necesitas un agente?

En México, las tarifas de los agentes inmobiliarios pueden sumar más del 9% del precio de venta de la propiedad en algunos casos (pero esto es negociable, ver más abajo), por lo que algunos vendedores consideran evitar a los agentes e intentan vender su casa por su cuenta, tratando directamente con el comprador.

Si decides prescindir de los servicios de un agente inmobiliario, tendrás que:
– Evaluar el valor de mercado de tu casa por tu cuenta o exclusivamente con la ayuda de un tasador de propiedades.
– Realizar toda tu propia comercialización y publicidad y pagar esto tú mismo.
– Sentirte seguro al tratar con posibles compradores (y personas que solo quieren perder el tiempo), y atender llamadas telefónicas y mensajes de texto (tal vez en horas no apropiadas y también en español), así como responder correos electrónicos y otras correspondencias.
– Realizar todas las gestiones y negociaciones en cuanto al precio y lo que está incluido, etc.
– Hacer que se redacte un contrato de venta (en español) y ocuparte de todas las comunicaciones y gestiones del proyecto involucradas en la transacción de la propiedad, probablemente en coordinación con el notario público elegido por el comprador y otros profesionales inmobiliarios.
– Ser capaz y sentirte seguro al tratar en español y en inglés o algún otro idioma si tus compradores no hablan inglés.

La mayoría de los vendedores descubren que los servicios de un agente experimentado valen la comisión. Algunos vendedores que desean ahorrar dinero en las comisiones de venta pueden intentar llegar a un acuerdo con la agencia según el cual se comprometen a realizar su propia publicidad y comercialización con el entendimiento de que si el vendedor refiere a un comprador al agente para que se encargue de las negociaciones y la gestión del proyecto, se aplicará un porcentaje de comisión de venta más bajo.

Contratos de venta exclusivos y no exclusivos con agentes

Cuando contratas a un agente para vender tu propiedad, tu contrato con el agente puede ser exclusivo o no exclusivo.

– Contrato exclusivo significa que el agente con el que firmas es el único tercero que puede llevar a cabo la venta, aunque permite al vendedor encontrar un comprador y tratar directamente con él.
– Contrato no exclusivo significa que el vendedor puede hacer acuerdos con un número indefinido de terceros para llevar a cabo la venta.
– Contrato exclusivo significa que el agente con el que firma el vendedor es el único tercero que puede llevar a cabo la venta y que el agente tiene derecho a su comisión incluso si otra persona (que podría incluir al vendedor) encuentra un comprador y vende la casa.

La mayoría de las agencias quieren que los vendedores firmen contratos exclusivos, lo que significa que el vendedor se compromete a listar la propiedad con una sola agencia y que esa agencia tiene derecho contractual a la comisión independientemente de quién encuentre un comprador.

Esto significa que todas las demás agencias y sus agentes en esa área deben referirse a la agencia con el listado exclusivo para vender la casa, y así la agencia gana una parte de la venta, incluso si no presenta al comprador en la transacción.

Los contratos exclusivos generalmente llevan una tasa de comisión de venta más baja pero pueden limitar tu exposición y rara vez son una buena idea a menos que la propiedad sea de alguna manera excepcional, o si la agencia se compromete a invertir una cantidad específica de dinero en esfuerzos de comercialización adicionales para vender la propiedad.

Establecer límites de tiempo en los contratos de listado

Independientemente de si el contrato para vender tu propiedad es exclusivo, no exclusivo, o exclusivo, siempre se deben establecer límites de tiempo razonables en los contratos de ventas con las agencias inmobiliarias.

En mercados activos en México, por ejemplo, grandes ciudades y pueblos turísticos prósperos que atraviesan un período de gran popularidad, este límite de tiempo puede ser tan corto como tres meses.

En mercados más pequeños o más especializados, por ejemplo, pueblos más pequeños, islas y lugares turísticos estacionales, el ciclo de ventas puede llevar considerablemente más tiempo, por lo que debes negociar un acuerdo de exclusividad que permita esto, quizás al menos de 6 a 12 meses con fechas de revisión establecidas.

Algunas agencias pueden insistir en un contrato exclusivo y si lo hacen, no debería ser más de seis meses, y la tasa de comisión también debería ser más baja que la ofrecida para listados no exclusivos.

El precio de venta

Una de las primeras cosas que debes hacer cuando decides vender es hacer una evaluación razonable del valor de tu propiedad.

Sé realista con tu precio al vender. A veces, los agentes sobrevaloran una propiedad para aumentar la confianza del vendedor y obtener un contrato de representación exclusiva.

Es un error elegir a un agente únicamente por la “valoración más alta” o firmar un contrato con un agente porque te dicen que “conocen vendedores motivados”.

Algunos agentes pueden intentar ganar tu confianza prometiendo plazos y precios de venta poco realistas. Si una propiedad no se vende debido al precio, ese mismo agente será el primero en aconsejarte que reduzcas el precio de venta; y cuando los “vendedores motivados” se revelen como algo menos, lo único que habrás logrado será la necesidad de encontrar un agente de ventas más confiable.

Honorarios de venta de agentes inmobiliarios en México

La mayoría de los agentes inmobiliarios en México cobran tarifas que oscilan entre el 4% y el 8% para vender tu propiedad.

La tarifa siempre es negociable, pero no conocemos ninguna agencia inmobiliaria en México que trabaje activamente para comercializar y vender una propiedad por mucho menos del 4%, a menos que sea una propiedad muy cara, y la mayoría cobra entre el 5% y el 6%.

Impuesto sobre las comisiones de venta

Además de la comisión del agente, deberás pagar el impuesto sobre las ventas en México, conocido como Impuesto al Valor Agregado (IVA), sobre la comisión. La tasa de IVA es actualmente del 16%, y la tabla a continuación ilustra el efecto de este impuesto sobre el pago de la comisión.

(Sin la tabla)

Factores que pueden influir en la tarifa de ventas del agente

La tasa de comisión de ventas en la que las agencias acuerden con los vendedores se verá influenciada por una serie de factores que pueden incluir:

– El valor de la propiedad. Los vendedores de propiedades de mayor valor podrían negociar una tarifa más baja, pero las propiedades de menor valor siempre pagan las tarifas más altas, ya que los costos de gestión del proyecto involucrados son similares independientemente del precio de venta de la vivienda.
– El estado actual del mercado. Si el mercado está muy activo y la competencia entre los agentes por los listados es intensa, las agencias podrían bajar sus tarifas, ya que recuperarán la diferencia en volumen. Sin embargo, en mercados más lentos, es probable que las agencias necesiten cobrar un porcentaje más alto para reflejar los costos de comercialización adicionales, los ciclos de ventas más largos y el menor volumen de ventas.
– La condición de la propiedad que se está comercializando. Si la propiedad que estás vendiendo está en muy buenas condiciones, es atractiva y fácilmente comercializable, la agencia puede determinar que será más fácil (menos costosa) comercializarla que una propiedad más simple y menos atractiva. A todas las agencias les gusta tener algo atractivo en su escaparate, y podrían negociar un porcentaje más bajo contigo si la casa que estás vendiendo cumple con esos requisitos.
– Los términos del contrato. Las agencias generalmente (pero no siempre) ofrecen una tarifa más baja para un contrato exclusivo, especialmente si consideran que la propiedad es atractiva y muy comercializable. Esto se debe a que la agencia obtendrá la comisión completa en la venta si encuentra al comprador y comparte la comisión de venta con la otra agencia, incluso si no presenta al comprador.

Sé razonable en tus negociaciones con la agencia

Cuando negocies los términos de la tarifa de comisión por la comercialización y venta de tu casa en México, ten en cuenta que cuesta una cantidad considerable de dinero operar una agencia y comercializar activamente una propiedad en venta, y luego dedicar tiempo, esfuerzo y experiencia para gestionar una transacción de propiedad hasta su finalización exitosa.

Algunas agencias podrían ofrecerte una tarifa más baja si les presentas al comprador; esto les deja manejar las negociaciones y llevar a cabo la gestión del proyecto hasta su finalización. En este escenario, deberás invertir tiempo y dinero por adelantado en publicidad u otras promociones para atraer a posibles compradores y beneficiarte de la comisión de venta con un porcentaje más bajo.

Al negociar con la agencia o las agencias a las que decidas acercarte, intenta encontrar un nivel de comisión equitativo que te brinde, como vendedor, una tarifa competitiva y proporcione a la agencia con la que has firmado una compensación razonable por comercializar y gestionar la venta de tu casa en México. Recuerda que no pagas a la agencia si no venden tu propiedad.

Aprende más sobre propiedades en México

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